תהליכי העבודה של מפקח הבנייה לבניית הבית

שלב הביסוס הוא השלב שבו מוקמים יסודות המבנה ומונח בסיס המבנה שעליו ייבנה השלד. בשלב זה צריך המפקח להיות נוכח באתר הבנייה, לוודאי כי קידוחי הכלונסאות מבוצעים במיקומים הנדרשים על פי התכנית שאושרה על ידי הקונסטרוקטור, כי בעת הקידוח נמצא קונסטרוקטור בשטח שבוחן את עומק, יישור וקוטר הכלונסאות וכן הלאה. ככלל, הקונסטרוקטור הוא איש המקצוע שאמור לפקח על ביצוע הנחת היסודות למבנה ומפקח הבניה צריך לבדוק שהקונסטרוקטור אכן מבצע את תפקידו על כל היבטיו.

בנוסף, על מפקח הבניה לבחון את איכות הכלונסאות עצמם, את עובי מוטות הברזל וחיבורי השזירה ביניהם, את איכות הבטון כשהוא מגיע לפני יציקה לבורות היסודות ואת הביצוע התקין והמקצועי של יציקת היסודות בתוך הקידוחים שנוצרו. גם בשלב בניית הבסיס על פני הקרקע, צריך מפקח הבניה להיות נוכח בשטח ולוודא שכל רכיבי הבסיס מונחים במקומם על פי תכנית הבנייה ועל פי העקרונות ההנדסיים הנדרשים.

בשלב הקמת השלד אמור מפקח הבנייה לוודא כי השלד נבנה על פי תכנית הבנייה וכי הוא נבנה על פי חומרי הגלם שהוגדרו בתכנית הבנייה, על פי היתרי הבנייה שניתנו לפרויקט ועל פי כתבי הכמויות שהופקו. בשלב השלד בודק המפקח את הקונסטרוקציה שמורכבת בשטח, את איכות החיבורים והריתוכים ואת כל יתר העקרונות ההנדסיים הנדרשים להבטחת הקמה מקצועית ובטוחה של שלד. בכלל זה בודק המפקח נושאים של בטיחות בעבודה ושימוש באמצעי בטיחות, עמידה במסגרת הזמן שהוקצתה לטובת בניית השלד, עמידה בתקציב ובתנאים שהוגדרו בהסכם העבודה ועמידה בסטנדרטים שהוגדרו עבור בניית השלד של המבנה ובהתאמה מלאה לתכנית הבנייה שגובשה.

בשלב זה בודק מפקח הבניה שתהליכי הכנת התשתיות מבוצעים על פי תכנית הבנייה, על פי פרישת תשתית המיזוג והחשמל כפי שהיא מתוארת בדיוק רב בתכנית האדריכלית, וכך גם עבור תשתית האינסטלציה, יציאות ברזים, חיבורים לתשתית המים המרכזית, הקמת עמדות סינון וטיהור מים ועמדות לחץ מים במידה ונדרשות כאלה על פי תכנית הבנייה. כמו כן, אחראי מפקח הבניה לוודא כי כל פעולות הכנת התשתיות מבוצעות על ידי גורמים מקצועיים בעלי ההסמכה הנדרשת לכך. כך למשל, על מפקח הבנייה לוודא כי כל עבודות החשמל מבוצעות על ידי חשמלאי מוסמך וכל עבודות הגז מבוצעות על ידי טכנאי גז מורשה.

בשלב הטיח אחראי מפקח הבניה לוודא כי לפני ביצוע הטיח נמצא השלד במצב הנדרש המלא על פי תכנית הבנייה לרבות שקעי חשמל, יציאות מים, הכנות חשמל, הכנות מולטימדיה ותקשורת, פתחי אוורור ומיזוג, חלונות ודלתות וכדומה. למעשה, בשלב זה על מפקח הבנייה לוודא התאמה מלאה בין מבנה השלד בפועל ובין תכנית הבנייה שגובשה. כמו כן, מפקח הבנייה אמור לאפשר ללקוח להגיע לשטח לראות את מצב הדברים ועל פי הצורך לבקש שינויים שונים לפני שמבצעים את הטיח.

לאחר קבלת אישור המשך עבודה, אחראי המפקח לוודא כי הטיח מורכב מחומרי הגלם שהוגדרו וכי הוא מיושם על פי הסטנדרטים שהוגדרו.

בשלב הריצוף אחראי מפקח הבנייה לוודא כי כל החלל הרצפתי בנוי בצורה מלאה על כל המרכיבים הנדרשים שצוינו בתכנית הבנייה. כך למשל, אם המבנה כולל מערכת חימום רצפתי, על מפקח הבנייה לוודא כי רכיבי המערכת יושבים במקומם, מחוברים למערכת המרכזית ועובדים בצורה תקינה שלא תחייב הרמת הריצוף לאחר מכן. מפקח הבנייה צריך לבחון את תשתיות המים, הביוב והחשמל העוברות בחלל הרצפתי ולוודא כי נפרשו יריעות בידוד רעשים, בוצעו פעולות האיטום הנדרשות והחלל הרצפתי מוכן למעשה לסגירה.

כעת, אחראי מפקח הבנייה לוודא כי הרצף עושה שימוש באריחי הריצוף שהזמין הלקוח, בדיוק על פי הגוון, על פי הדגם, על פי הסטנדרטים של איכות ועל פי היצרן ממנו הזמין הלקוח את הריצוף. כמו כן, צריך המפקח לוודא כי הריצוף מבוצע בצורה מיושרת ומקצועית, לרבות פאנלים, פתחי ניקוז, שיפועי רצפה לניקוז וכל אלמנט אחר שחשוב לבחון בביצוע הריצוף.

שלב האיטום הוא שלב קריטי בבניית הבית ועל מפקח הבנייה להיות נוכח באתר הבנייה ולוודא באמצעות רשימת מכולת, שכל פעולות האיטום מבוצעות בכל חלקי הבית. בכלל זה, בודק המפקח את עבודות איטום הגג, איטום החיבורים בין הקירות, איטום בין אריחי הקרמיקה בחיפוי הקירות, איטום בין אריחי הרצפה, איטום בין קירות חיצוניים והקרקע, איטום של מסגרות החלונות והדלתות עם הקירות, איטום בחדרים רטובים ולמעשה כל איטום כמתחייב מעקרונות ההנדסה המקצועיים.

על מפקח הבנייה לוודא כי האיטום אכן מבוצע כנדרש, כי האיטום מבוצע באמצעות החומרים הטובים ביותר שהוגדרו לטובת הפרויקט ושנעשות בדיקות בכדי לוודא שהאיטום שבוצע אכן משיג את מטרתו. בשלב זה של בניית הבית עוד לא הותקנו כל הרכיבים וכל האלמנטים הדורשים איטום בבית, ולכן בשלבי הגמר יידרש מפקח הבנייה לבצע בדיקת איטום נוספת לחלונות והדלתות למשל, אך בשלב זה חשוב לבדוק את איטום רכיבי השלד, הגג והרצפה.

מאחר ועבודות גבס הן אינן עבודות סטנדרטיות בכל מבנה, בשלב עבודות הגבס צריך לוודא המפקח כי עובדי הגבס מבינים היטב את כל עבודות הגבס שנכללות בתכנית הבנייה, וכי הם יודעים בדיוק מהן קונסטרוקציות הגבס שיש להקים, באילו מידות וגדלים ובאילו מפרטים. מפקח הבנייה אחראי לתקשר עם קבלן הגבס ולוודא שהוא מבין את מכלול הגבס שיש להקים ועל פי הצורך ליצור גם את החיבורים עם מעצב הפנים על מנת לוודא שהכל מתנהל כשורה.

ברמה הטכנית, אחראי מפקח הבניה ללוות את עבודות הגבס מקרוב, לוודא כי הן מבוצעות בצורה מקצועית, לוודא שנעשה שימוש בלוחות גבס איכותיים ועל פי הצורך גם עמידים במים ושכל עבודות הגבס מבוצעות על פי הסטנדרטים הנדרשים ועל פי מפרט העיצוב של הפרויקט. כמו כן, מאחר וקונסטרוקציות הגבס הן למעשה גופים נפרדים מהשלד המובנה של המבנה, על מפקח הבניה לבחון את הבטיחות של קונסטרוקציות הגבס שהוקמו ולוודא שלא קיימת סכנת ניתוק, נפילה או קריסה של מכלולי גבס.

בשלב הצבע אמור מפקח הבנייה לבצע למעשה בדיקה מקדמית של סיום עבודות השלד לפני גמר. זהו השלב שבו צריך לעבור על כל העבודות שבוצעו ולוודא שהכל בוצע כנדרש, הכל עומד בהוראות תכנית הבנייה ובסטנדרטים שהוגדרו ואפשר להתחיל להתעסק בגמר ובאסתטיקה של הבית. במידה והכל תקין ואפשר לצאת לדרך, תפקידו של המפקח לבחון את אנשי המקצוע שאחראים על ביצוע עבודות הצבע, לוודא שמדובר באנשי מקצוע מוסמכים שיודעים את העבודה ושהם מגיעים עם כל הציוד המקצועי הנדרש לביצוע המשימה.

בהמשך על מפקח הבניה לוודא כי עבודות הצבע מבוצעות על פי הוראות תכנית הבנייה, ושאם סוכם על ביצוע שליכט לפני צבע, אז שהשליכט יבוצע בצורה מקצועית ואיכותית. המפקח אמור לבדוק ולאשר את הצבעים שבהם נעשה שימוש הן מבחינת התאמת גוון והן מבחינת התאמת סוג הצבע, איטום הצבע ותכונות הצבע. לבסוף, על המפקח לוודא כי הצבע מיושם בצורה מקצועית, שאף נקודה אינה מפוספסת ושבסיום הצביעה מושגת התוצאה המבוקשת שהוגדרה מראש.

בשלב זה צריך המפקח לפקח על כל הנושא של הרכבת המשקופים העיוורים, הרכבת המשקופים והדלתות, ביצוע איטום וכדומה, אך תחילה עליו לוודא כי הדלתות שהוזמנו מתאימות למפרט הקיים של השלד. כך למשל, על המפקח לוודא את רוחב המשקוף הנדרש בכל דלת, לרכז אצלו את המידות הנדרשות עבור כל מפתח ברחבי הבית ולבחון את כיוון פתיחת הדלת הנדרש בכל חדר וחדר. עוד על המפקח לוודא כי הדלתות המסופקות הן מהסוג שהוזמן על ידי היצרן שממנו הוזמנו הדלתות ועל פי המפרט שהוזמן. בכלל זה, על המפקח לבדוק דלתות עץ לחדרים, דלתות הזזה למרפסות, דלתות זכוכית ליחידת הורים וכדומה. למעשה, על המפקח לוודא כי כל הדלתות לפרויקט סופקו כנדרש, וכי כל הדלתות מתאימות למפרטים שהוגדרו ולמפרט בפועל של השלד הקיים.

המפקח אמור להיות נוכח בשטח בזמן אספקת הדלתות ולבחון את המסמכים שמסופקים על ידי היצרן ואת התאמתם להזמנה שבוצעה. בהמשך, על המפקח לפקח על תהליך התקנת הדלתות, לוודא כי הדלתות מותקנות בצורה מקצועית, שהן מיושרות עם קו הרצפה ועם המשקוף, שהן אטומות בצורה אחידה לכל אורך קו הסגירה ולכל אורך קו החיבור של המשקוף עם הקיר. לבסוף, על המפקח לעבור על כל הדלתות שהותקנו ולאשר כל דלת ודלת בנפרד, שהיא הותקנה בצורה מקצועית ואיכותית, שהיא נפתחת בצורה חלקה ולכיוון הנדרש וכי אין טענות כלשהן כלפי ספק הדלתות בשלב זה.

בשלב זה, על המפקח להתחבר עם קבלן הפיתוח ולוודא שהוא מבין את כל מרכיבי הפיתוח שמוגדרים בתכנית הבנייה, ולהגדיר מולו תכנית עבודה נקודתית ולוחות זמנים. בהמשך, על מפקח הבנייה להיות נוכח בצמתים המרכזיים של עבודות הפיתוח, ובכלל זה יישור השטח, מילוי עפר, תיחום ובניית גינה, בניית שבילים וכדומה. ככלל, בשלב הפיתוח מבוצעות עבודות רבות ומגוונות בסביבת הבית, ועל מפקח הבניה לוודא שהן מבוצעות על פי הסטנדרטים והעקרונות שהוגדרו בתכנית הבנייה ובאמצעות חומרי הגלם האיכותיים שהוגדרו ושעליהם משלם הלקוח. בתום שלב הפיתוח על מפקח הבנייה לבצע בדיקה יסודית של התאמת העבודות שבוצעו בפועל עם תכנית הבנייה וההיתרים שניתנו לפרויקט, ולאשר את העבודה על מנת לשחרר את קבלן הפיתוח

בשלב זה אמור מפקח הבניה לנהל את ההתקשרות מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאסוף את כל האישורים הנדרשים על מנת להגיש בקשה לקבלת טופס 4. בכלל זה על מפקח הבנייה לוודא כי כל הפעולות הנדרשות לרבות חיטוי צנרת מים, בדיקת תשתיות חשמל, ביוב ומים, עמידה בהיתרי בנייה וכדומה, הכל נבחן והכל מאושר וניתן להגיש את הבקשה. בהמשך לכך, אם ישנן פעולות שטרם בוצעו ושאותם יש לבצע על מנת לקבל טופס 4, על מפקח הבניה לוודא שפעולות אלו אכן מבוצעות ושאנשי המקצוע הנדרשים מגיעים לבצע אותן ומשאירים גם את האישור הרשמי לביצוען.

מסירת הדירה מבוצעת במספר שלבים כשהשלב הראשון הוא שלב פרוטוקול מסירת דירה ראשוני. בשלב זה על מפקח הבנייה להתלוות אל הלקוח בסיור שעושה לו הקבלן במבנה לפני שלב הטיח. זהו השלב בו יכול הלקוח להתבונן לראשונה בבית הכמעט מוכן ולרשום לעצמו את כל הריג'קטים שהוא מזהה כמעין שלב ראשון בבדיקת בדק בית לפני מסירת הבית לאכלוס. בשלב זה חשוב מאוד הנוכחות של מפקח הבניה שמספק ללקוח את הנציגות המקצועית שבוחנת יחד איתו את איכות העבודה שבוצעה.

בהמשך, מפקח הבנייה צריך להיות נוכח גם בבדיקת פרוטוקול מסירת דירה סופי ולסייע ללקוח בצורה דומה. לבסוף, על מפקח הבנייה לפקח על כל הנושא של מסירת הדירה ללקוח, מסירת מפתחות, בדיקת רישום בטאבו, בדיקת תשריט ותיק מבנה ברשם המקרקעין ולמעשה בדיקה שכל הפעולות הנדרשות בוצעו על פי החוק לקראת מסירת הדירה ללקוח.

שלב המסירה הוא שלב קריטי בו למעשה מוסר הקבלן את הדירה ללקוח ולמעשה מעביר לו את האחריות על הנכס. בשלב הזה חייב לוודא שכל הקצוות האחרונים סגורים, שהמבנה נבנה כולו על פי תכנית הבנייה ועל פי כל מסוכם מראש, שהמבנה נרשם במשרדי רשם המקרקעין כחוק על כל מרכיבי הרישום הנדרשים וכי הנכס אכן מוכן למסירה ללקוח. מכאן גם חשיבות הנוכחות של מפקח הבנייה לאורך כל שלבי המסירה וחשיבות ביצוע הבדיקות הנדרשות על ידי מפקח הבניה.

אחריות הקבלן ובדק בית הם גורמים המוסדרים על פי חוק, ובחוק מוגדרים למעשה פרקי זמן שבמהלכם יכול הלקוח לבצע בדיקות בדק בית לרכיבים שונים של המבנה על מנת ליהנות מתקופת האחריות שמחייב החוק את הקבלן להעניק לו. בשלב זה מפקח הבנייה אמור לשבת עם הלקוח וליידע אותו סביב כל מה שעליו לדעת בנושא עריכת בדיקת בדק בית בפרקי הזמן המתאימים וכל הנושא של האחריות לה הוא זכאי על הנכס.

במקרים מסוימים, יוכל מפקח הבניה בעצמו לבצע את בדיקת בדק הבית, אך ההמלצה היא להזמין גורם מקצועי אחר שיבצע את הבדיקה, כשמפקח הבניה רק יהיה נוכח בבדיקה או יבדוק את הדו"ח שמגבש הגורם הבודק. גם במקרה זה הסיבה לכך היא למנוע מצבים של ניגוד עניינים. מפקח הבנייה יכול לסייע ללקוח לפענח את דו"ח הבדיקה ולסייע לו בגיבוש דרכי הפעולה שלו מול הקבלן בהתאם להיקף ועוצמת הליקויים שזוהו ואותרו בבדיקת בדק הבית שבוצעה.